想買（賣）房？先刷屏。這是剛剛過去的周末公眾對“國五條”細則的一個本能反應(yīng)。
昨天是國務(wù)院要求各地公布2013年房價控制目標(biāo)的大限，地方政府落實樓市調(diào)控“國五條”的細則扎堆出臺。截至記者發(fā)稿時，已經(jīng)有十多個城市公布了落地細則。
本報記者梳理發(fā)現(xiàn)，地方調(diào)控細則多為“溫柔落地”，一些城市在稅收、限購擴容等敏感問題上表述頗為含糊。
二手房買賣征收20%個稅這個規(guī)定是否會貫徹到底？具體如何執(zhí)行？對于這個“國五條”細則中核心的條款，少有地方政府進行清晰界定，部分城市甚至只字不提。
比如，公眾最關(guān)心的問題之一是，如果房屋原值難以確認既而應(yīng)稅的房屋買賣差價難以確定時，目前市場默認的按照房屋總價1%（非普通房2%）征稅的做法是否還可行。
就目前地方政府的政策表述來看，類似的問題可能還需要“細則的細則”來明確。
房價如何“漲控”
根據(jù)“國五條”的精神，至少有35個城市（26個省會城市、4個直轄市和5個計劃單列市，不含港澳臺）需要在3月底前出臺房價控制目標(biāo)。
多個城市選擇3月份的最后兩天公布本地區(qū)年度新建商品住房價格控制目標(biāo)。
率先出臺地方調(diào)控細則的北京提出，今年全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩(wěn)定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。
亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓在接受本報記者采訪時說，北京提出房價“保持穩(wěn)定”可理解為不大起大落。
與兩年前的情形不同，“國五條”要求的價格控制對象不再包括保障房，而變成了“新建商品住房”，這樣就排除了地方利用保障房來拉低房價漲幅的可能。
截至發(fā)稿時，北京也是唯一提出降低“自住型、改善型商品住房的價格”的城市，上海則提出保持房價基本穩(wěn)定。
其他城市多數(shù)仍劃定了對房價上漲的容忍度。廣州、深圳、天津、大連、濟南、青島、廈門、武漢、合肥等城市，均要求新建商品住房價格漲幅低于城鎮(zhèn)（城市）居民人均可支配收入實際增長幅度。重慶則提出主城區(qū)低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅（其他地區(qū)房價控制目標(biāo)于4月底公布）。
謝逸楓認為，今年地方房價控制目標(biāo)總體上嚴于2011年一些地方“不超過GDP增幅”的要求，但在某種程度上依然是不容樂觀。
本報記者查詢上述城市2012年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅發(fā)現(xiàn)，多在10%左右。
20%個稅怎么征
20%個稅怎么征收？目前來看，可能還需要“細則的細則”。北京版“國五條”細則提出，對個人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按照個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。自用5年以上且是家庭唯一用房可免征。
天津、上海、重慶和北京的提法類似。但北京明確提出，不能核實房屋原值的還按照核定征收方式計征稅。這正是目前市場上普遍采取的方式。
1994年起實施的《中華人民共和國個人所得稅法》就規(guī)定，“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”應(yīng)按20％的稅率繳納個人所得稅，這里所說的財產(chǎn)就包括房產(chǎn)。按照之前的政策口徑，20%的應(yīng)稅額是差價收入。事實上，對于房屋原值難以確認如何處理的問題，2009年國稅總局曾明確，轉(zhuǎn)讓普通住房以收入的1%核定應(yīng)納個稅額，非普通住房為2%。
值得關(guān)注的是，應(yīng)稅收入的確認是一個系統(tǒng)工程，除了房屋原值外，按照稅務(wù)總局此前的政策界定，還包括有關(guān)稅費，比如賣房過程中繳納的稅金和裝修費等。
如果裝修等費用已經(jīng)難以確認，同樣將影響賣房凈收入的認定。在這種情況下，地方是否可以保留核定征收的自主裁量權(quán)？多數(shù)城市在細則中尚未明確。
深圳房地產(chǎn)律師張茂榮則表示，深圳二手房不具備強制核實征收20%個稅的條件，因為核實征收需要核定現(xiàn)任業(yè)主購房原值、合理費用、實際成交價等以便查明應(yīng)納稅所得額，而實踐中實際成交價交易雙方不會提供，合理費用也不清，二手房大多幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，亦無法核實現(xiàn)任業(yè)主購房原值。
張茂榮認為，在沒有對“核實房屋原值”問題進行細化之前，“一刀切”地核實征收20%個稅不具備可能性。
本報記者上周致電廣州市地稅局詢問對二手房征稅的具體操作方法，相關(guān)負責(zé)人表示正在做一些研究和準(zhǔn)備工作。
本報記者同時發(fā)現(xiàn)，另有一些城市對20%個稅沒有詳細提及，有的甚至只字不提。
